Logiques financières globales et fabrique de la ville

Date: 2010
Régions:
Logiques financières globales et fabrique de la ville
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Sommaire de l'article
Bangalore, mégapole multipolaire
Mexico | De la métrople à la mégapole
Exemples d'investisseurs transnationaux financiers
La ville, espace d'investissement
Explosion de la bulle immobilière
Portefeuille de MRP dans la vallée de Mexico en…
Les cinq modalités de l'investissement immobilier
Les 50 villes les plus chères du monde
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Les fonds d'investissements internationaux s'intéressent de plus en plus aux grandes métropoles émergentes comme Mexico ou Bangalore, dont le rythme de développement semble promettre des rendements rapides et importants. Si ces investissements suivent des stratégies sectorielles et des classements établis par des cabinets d'audit, ils restent dépendants d'informations et d'actions que seuls des médiateurs locaux peuvent leur apporter. Le développement urbain qui en découle reflète ainsi la rencontre des stratégies des acteurs extérieurs et des acteurs locaux.

Encadré 1

Le développement durable des espaces urbains pose la question du lien entre les grandes transformations économiques et financières, communément réunies sous le terme de mondialisation, et la production matérielle des métropoles mondiales. La littérature portant sur les processus de métropolisation1 et sur les reconfigurations spatiales du capitalisme contemporain2 associe la mondialisation des entreprises, du capital et pour partie de la main-d'œuvre, à la constitution d'un réseau de régions urbaines " globales " interconnectées par des flux de biens, de personnes, de capitaux et d'informations (le fameux archipel métropolitain selon Pierre Veltz3 lire chapitre 1). Cependant, les modalités de l'articulation entre logiques économiques et financières mondiales et fabrique concrète d'espaces urbains, nœuds et lieux de la mondialisation, sont encore méconnues dans leur ampleur, dans leurs formes et dans leurs implications en matière de durabilité. C'est dans cet esprit que l'on se penchera ici sur les processus de (re-)production matérielle des espaces urbains à Bangalore en Inde et dans la vallée de Mexico (cf. encadré 1). Ces deux métropoles constituent des points d'observation des mutations économiques et politiques contemporaines. En raison notamment d'un tournant libéral intervenu dans les années 1990, elles ont été arrimées à la mondialisation économique, grâce à un positionnement spécifique dans la grande division des tâches en cours (services informatiques et technologie à Bangalore, centre d'affaires international pour Mexico), mais aussi comme têtes de pont pour accéder à des marchés à forte croissance dans des pays dits " émergents ".

Ces métropoles font figure, selon les termes des conseillers en immobilier international, d'" espaces d'opportunités " pour les investisseurs qui souhaitent bénéficier du développement matériel de régions urbaines dont les infrastructures, les équipements et le parc immobilier sont soumis à une demande soutenue. En raison du caractère relativement récent de ces dynamiques, on peut distinguer plus aisément les conséquences spatiales, économiques et politiques de l'entrée de ces espaces urbains dans les " radars " de la mondialisation. L'arrivée des grands acteurs de cette mondialisation, schématiquement des multinationales et des gestionnaires de fonds d'investissement, crée une pression nouvelle et forcément asymétrique entre, d'un côté, la ville dont ces acteurs ont besoin et qu'ils contribuent de façonner, et, de l'autre, les espaces urbains existants, qui se sont développés, et continuent de se développer, selon des logiques sociales et économiques nombreuses (quartiers historiques précoloniaux et coloniaux, villes d'habitat populaire et d'habitat précaire, campagnes alentours transformées par l'urbanisation rapide). Il ne s'agit pas ici de verser dans une opposition caricaturale entre ville du passé et métropole de demain car, en réalité, les processus de production urbaine continuent d'afficher une grande variété de formes que ce chapitre ne prétend aucunement épuiser. L'objectif est plutôt de tenter de comprendre comment ces métropoles de pays émergents sont travaillées, dans leur matérialité physique même (leurs paysages, leur organisation spatiale), par des logiques liées à un capitalisme plus mondialisé et, disons-le tout de suite, plus financiarisé.

La crise financière actuelle a rendu plus visible l'importance des institutions financières devenues des acteurs clés de la mondialisation depuis les politiques de déréglementation internationales et nationales des années 1980. Mais il ne s'agit pas ici de discuter le rôle des grandes organisations internationales comme la Banque mondiale ou le Fonds monétaire international (FMI) en matière notamment de libéralisation des économies des pays du Sud. On s'intéresse plutôt aux investisseurs transnationaux privés (banques, assurances, fonds de pension, hedge funds, foncières cotées) qui, ne se contentant pas des produits financiers classiques (obligations, actions et produits dérivés), ont choisi de diversifier leurs portefeuilles d'investissement dans des projets immobiliers et d'infrastructures (routes, aéroports, etc.), c'est-à-dire dans la fabrique concrète des espaces urbains (cf. tableau 1).

Les exemples de Bangalore et Mexico posent la question de savoir comment et pourquoi les flux de capitaux internationaux " se fixent2 " ou " atterrissent8 " dans les territoires urbains, entraînant ainsi la transformation de l'organisation spatiale et des paysages de ces territoires. Par qui et comment ces métropoles sont-elles choisies comme support d'investissement ? Au-delà des logiques de la demande en immobilier, comment des intermédiaires canalisent-ils les flux de capitaux vers des pôles spécifiques ? Quel est le rôle de ces investisseurs, qui, aux côtés ou en concurrence d'autres investisseurs publics et privés (entreprises occupantes, personnes physiques, gouvernements nationaux et locaux), contribuent au développement matériel des métropoles du Nord et du Sud ?

On commencera par rappeler l'extraordinaire accroissement des investissements immobiliers internationaux au cours des dix dernières années, tout en évoquant les explications classiques fournies par la littérature sur la mondialisation. On s'arrêtera ensuite un instant sur les gérants de fonds qui réinjectent dans des projets immobiliers pour le compte d'investisseurs des capitaux collectés principalement dans les pays développés. Fort d'une analyse au plus près des territoires urbains concernés, on offrira un contrepoint à l'idée reçue que les investisseurs transnationaux agiraient seuls, en toute autonomie, avec la même facilité qu'ils le font pour un investissement en bourse. Au cœur de ce chapitre, il y a l'idée qu'un processus complexe de commutation est à l'œuvre : les gestionnaires de fonds sont en effet contraints de négocier leur arrivée auprès d'acteurs nationaux et régionaux qui détiennent des connaissances et des savoir-faire et qui sont inscrits dans des réseaux sociaux sans lesquels rien n'est possible. Cette idée de commutation renvoie explicitement à un processus de territorialisation de la mondialisation. L'ancrage ou " atterrissage " des capitaux internationaux fait concrètement l'objet d'une " médiation " par un système sociotechnique régional qui, loin d'être seulement un réceptacle, contribue également à façonner ces flux. On cherchera pour terminer quelles conclusions tirer de ces modes d'investissement et de leurs impacts potentiels sur la fabrique concrète des métropoles, afin de nourrir la réflexion sur les enjeux de durabilité.

Les investisseurs internationaux dans les métropoles

Depuis les années 1980 et jusqu'au coup de frein (temporaire vraisemblablement) de la crise financière de 2008, les investisseurs internationaux disposent de capitaux à investir en quantité croissante. Une partie de ces fonds, en suivant les principes de la théorie de la diversification des portefeuilles qui prédomine dans les milieux financiers, est placée dans des investissements dits " alternatifs ", au titre desquels figure l'immobilier. Toujours selon ce principe de diversification, les gestionnaires de fonds multiplient les destinations afin de mieux répartir les risques géographiques et tirer profit de la croissance des pays émergents. Surfant sur le développement des grandes régions urbaines insérées dans la mondialisation, ces investisseurs privilégient alors les métropoles qui les rassurent notamment par la taille de leurs marchés immobiliers et par leur visibilité internationale. Le rôle des investisseurs dans le financement de la production matérielle de ces grandes villes évolue - passage d'agents fournissant du crédit à celui d'investisseurs directs pour certaines banques par exemple - et surtout s'accentue, à mesure que d'autres acteurs traditionnels se retirent de cette fonction de financement, en particulier les entreprises occupantes qui externalisent leur parc immobilier, les sociétés fournisseurs des services urbains qui recentrent leurs investissements sur les flux au détriment des assets immobiliers, et les pouvoirs publics aux budgets écornés.

La croissance de l'investissement international. Les années 1990 et 2000 ont été marquées par un accroissement et une accélération de la circulation du capital investi dans l'immobilier d'entreprise, et d'une manière plus générale, dans la production des infrastructures et des services urbains (cf. graphiques 1 et 2).

Des sociétés financières (assurances, banques, mutuelles, fonds de pension, hedge funds, sociétés d'investissement privées) collectent des fonds, certes limités par rapport à ceux circulant dans les grands marchés financiers boursiers, mais potentiellement importants pour les métropoles concernées. Un investisseur comme GE Real Estate disposait à lui seul, au second semestre 2008, de près de 20 milliards d'euros d'actifs immobiliers investis en Europe. Ces institutions rassemblent de grandes quantités de capitaux, en fonds propres et en gestion pour le compte d'autres investisseurs, qu'elles allouent à des projets d'immobilier ou d'infrastructure, en phase de développement ou par rachat. Elles deviennent des acteurs majeurs à l'image des fonds de pension suisses qui ont augmenté leur participation dans le marché de l'investissement immobilier national et figurent parmi les principaux détenteurs de biens du secteur9.

Cette circulation internationale des capitaux est devenue possible grâce à de nombreuses innovations institutionnelles, elles-mêmes permises par des évolutions réglementaires. Citons notamment l'effet de la libéralisation des investissements à l'étranger qui rappelle le rôle des gouvernements nationaux dans la circulation accrue des capitaux à travers les marchés immobiliers des plus grandes métropoles du monde. Par exemple, sous la pression américaine10, le Japon est passé d'un système financier centré autour de l'état à un système reposant sur des relations de marché, avec pour conséquence de renforcer le poids des investisseurs institutionnels internationaux dans les dynamiques métropolitaines nippones. D'autres innovations institutionnelles sont de niveau plus local, même si elles peuvent être liées à une évolution institutionnelle nationale due par exemple à la modification du rôle de l'état central. La montée en puissance des investisseurs internationaux est le corollaire du recours plus fréquent à l'investissement privé pour financer le développement urbain. La prolifération des partenariats publics-privés de développement et de gestion des équipements, infrastructures et services en constitue un exemple.

Les pays émergents ne sont pas en reste tant leur besoin de financement en matière de développement urbain est important. La participation de certaines régions métropolitaines au redéploiement des chaînes de valeur internationales - des unités de production industrielle et d'assemblage (maquiladoras) mexicaines aux campus technologiques d'informaticiens indiens, des usines-ateliers chinoises aux bureaux d'ingénieurs russes ou d'Europe de l'Est - est permise par, et en même temps constitue elle-même, le support des investisseurs internationaux. L'abandon partiel des politiques protectionnistes à partir des années 1990 - qui correspond à la remise en cause du modèle économique d'" industrialisation par substitution aux importations " - au profit de politiques d' " ouverture ", véhiculées, voire imposées, par les grands organismes financiers internationaux comme la Banque mondiale ou le FMI, a ainsi transformé certaines modalités de production des espaces urbains dans ces pays.

Une conséquence du redéploiement des chaînes de valeur mondiales. Ces dynamiques de " la saisie de la ville par la finance11 " sont en partie liées à la mondialisation des activités de production. Le redéploiement des multinationales et la participation d'entreprises régionales à des échanges à longue distance alimentent de facto une demande pour des infrastructures et des locaux d'activités adaptés. Depuis les années 1970, la division internationale des tâches s'est en effet intensifiée, affectant non seulement les activités de production intensives en main-d'œuvre peu qualifiées mais aussi les activités de traitement de l'information, depuis les centres d'appels jusqu'aux laboratoires deR&D. La fragmentation et la mondialisation des chaînes de valeur s'appuient sur l'existence, à un niveau régional, de ressources nécessaires à la compétitivité des firmes12-13. Si la géographie économique a montré le rôle du capital humain et social, ou encore celui des économies d'agglomération14-15, l'existence et la qualité des infrastructures sont également déterminantes pour qu'un territoire ait la capacité de participer à cette mondialisation des activités16.

Dans le cas de l'immobilier d'entreprise L'immobilier d'entreprise fait partie des placements alternatifs choyés par les investisseurs, bien avant l'investissement dans l'immobilier résidentiel et au même titre que les investissements dans certains grands équipements et infrastructures. Il constitue ainsi un excellent poste d'observation de la " financiarisation " de la production de l'environnement bâti dans les villes. situé dans des pays nouvellement ouverts, l'ensemble de la chaîne de production et d'investissement, locale et nationale, s'en trouve bouleversée. Cela tient en partie au déploiement des multinationales dans les grandes villes du monde, ces dernières entraînant dans leur sillage des investisseurs internationaux qui fabriquent les locaux dont elles ont besoin, et bien souvent les leur louent. Quand la chaîne de magasins nord-américaine Wal-Mart ouvre au Mexique 180 magasins en 2008 et en prévoit plus de 250 en 2009, un ensemble de promoteurs spécialisés trouve là une niche d'activités. Il en va de même pour MRP créée en 2003 par les groupes d'investissement immobilier américains EIP (Equity International Properties) et BCG (Black Creek Group) sous l'impulsion de l'ancien directeur du développement de Wal-Mart au Mexique. MRP développe des centres commerciaux construits quasi exclusivement autour de magasins du groupe Wal-Mart : Aurrera, Suburbia, Sam's Club, Superama (cf. tableau 2).

La théorie de la diversification des portefeuilles. Pour comprendre l'accroissement des investissements immobiliers internationaux, il convient d'ajouter à l'explication classique par la demande l'effet des stratégies de gestion des portefeuilles d'investissement chez les détenteurs de fonds. Si l'investissement immobilier est effectivement en cours de mondialisation, cela tient aussi à l'application de méthodes de gestion financière qui préconisent la diversification comme outil d'atténuation des risques (théorie de la diversification des portefeuilles de Markowitz par exemple).

Les gestionnaires de fonds ventilent ainsi leurs investissements entre des localisations aux caractéristiques complémentaires, rapprochant en pratique des infrastructures et des équipements géographiquement très éloignés mais évalués et gérés de manière similaire8. EIP ne fait pas autre chose lorsqu'elle répartit les capitaux collectés auprès d'institutions financières (banques, assurances, fonds de pension) en gestion pour compte de tiers dans des " fonds " dont les caractéristiques principales sont définies de manière contractuelle. Généralement, un investisseur s'appuyant sur ce type de sociétés d'investissement en immobilier s'engage en connaissant la durée (cinq, dix, quinze ans), le niveau de risque (on parle de fonds core, value added, etc.), la rentabilité escomptée et, bien souvent, le type d'immobilier ou d'infrastructure ainsi que les cibles géographiques visées. Pour EIP, le premier fonds ouvert en 1999 concernait principalement l'Amérique latine avec l'acquisition de parts minoritaires d'entreprises immobilières selon des classifications par pays (Mexique, Brésil), par produit immobilier (industriel, résidentiel, commercial, hôtelier) et par activité immobilière (développement, construction, financement). Les deux fonds suivants ont inclus l'Asie, le Moyen-Orient et l'Europe.

Les investisseurs internationaux sont donc de plus en plus directement impliqués dans la (re-)production de métropoles qu'ils contribuent à financer. On parle d'une financiarisation de la ville dans le sens où ces investisseurs appliquent à la production et à la détention d'immeubles, d'infrastructures ou d'équipements urbains des outils financiers qui guident leurs décisions et leurs méthodes d'investissement comme Natacha Aveline-Dubach le décrit : " Avec la globalisation financière, l'immobilier a connu un processus de "financiarisation", devenant un produit d'investissement au même titre que les actifs financiers. L'industrie immobilière s'est adaptée à cette nouvelle donne, développant de nouvelles formules d'investissement comme la titrisation immobilière (transformation de portefeuilles immobiliers en titres boursiers) et empruntant ses outils d'analyse à l'économie financière17. "

Cependant, cette adaptation de l'industrie immobilière, et plus largement de l'ensemble des acteurs qui concourent à la production de l'urbain, doit être comprise dans toute la richesse du terme. Le territoire n'est pas un simple réceptacle de logiques financières extérieures. Certes, les gestionnaires de fonds immobiliers ont adopté des méthodes de gestion dites " dynamiques " qui, selon les discours de ces derniers, reposent sur 1) la recherche permanente d'opportunités d'investissement, 2) des réinvestissements dans les actifs détenus pour accroître les rendements locatifs, et 3) une politique " d'arbitrage dynamique " (de cessions) Gestion dynamique, opportunités d'investissement, actifs, arbitrage : nous conservons de manière intentionnelle le vocabulaire qui a été récemment diffusé depuis le monde de la finance à celui de l'immobilier. . D'une certaine manière, la ville, lorsqu'elle est détenue par les gestionnaires de fonds, est bien évaluée sur une base trimestrielle comme la littérature en a fait l'hypothèse18. Les investisseurs institutionnels ne peuvent en effet allouer leur capital dans des projets immobiliers aussi facilement qu'ils pourraient le faire sur les marchés boursiers. Tout en rendant possible la fixation de capitaux internationaux dans des projets immobiliers, ce sont les sociétés urbaines qui, à travers un processus de commutation, transforment " au passage " les stratégies des investisseurs internationaux. Ce qui, dans un premier temps, influe directement sur les modalités pratiques retenues par les investisseurs pour accéder aux territoires métropolitains qu'ils convoitent.

La financiarisation de la ville comme processus de commutation

Comment expliquer la relation entre le déploiement d'un capitalisme plus financiarisé et les processus de métropolisation à partir de formes concrètes d'investissement ? Les pratiques des investisseurs immobiliers internationaux dans les régions métropolitaines de Mexico et de Bangalore montrent cinq canaux d'investissement, depuis l'acquisition d'actions de sociétés immobilières à la détention physique d'immeubles (cf. tableau 3). S'il ne s'agit pas ici de décrire par le détail ces modalités, notons que, selon les formes retenues, tant le degré de compétences en matière immobilière nécessaires aux gérants de fonds que la relation au territoire urbain varient fortement. In fine, que ce soit de manière directe (détention d'un ou plusieurs biens immobiliers) ou indirecte (détention de parts dans une entreprise de promotion immobilière ou dans une foncière), les investisseurs n'accèdent aux territoires qu'ils convoitent que par le biais d'un système d'acteurs hétérogènes, d'ailleurs pas forcément locaux. En d'autres termes, les gestionnaires de capitaux sont tenus de négocier avec des détenteurs de ressources qui disposent de la capacité à interconnecter leurs logiques financières et le territoire urbain.

Appelons " processus de commutation " l'interconnexion réalisée par un système sociotechnique qui, dans une perspective inspirée de l'anthropologie des sciences et techniques, va de la grue à l'architecte en passant par le tableur calculant la rentabilité d'un investissement. Car même si l'on peut dire que la filière de promotion immobilière se financiarise avec l'arrivée d'investisseurs internationaux, ce qui se passe relève plus sûrement d'une logique d'interconnexion, potentiellement source de frictions, entre différentes sphères (financière, immobilière, foncière, réglementaire, etc.) et différentes échelles (de la parcelle à construire à la très longue distance), que de l'atterrissage non problématique de capitaux internationaux dans des projets immobiliers. Autrement dit, les investisseurs institutionnels, certes, utilisent des méthodes financières et développent de nouveaux produits d'investissement, par exemple structurés " en fonds ", mais le déploiement de ces outils et de ces pratiques n'est possible qu'à la condition que des acteurs, dans les territoires visés, se rendent capables de collaborer avec ces investisseurs internationaux. La liquidité Un marché est dit liquide quand les produits peuvent s'y échanger rapidement, ce qui dépend en partie du volume de transactions. Les marchés immobiliers sont considérés comme relativement peu liquides en raison, notamment, des délais de construction et des coûts de transaction. Leur financiarisation tend à accroître leur liquidité par le développement d'innovations techniques et financières comme les sociétés immobilières cotées, le développement d'une information transparente et d'indicateurs de comparabilité entre les biens, et la construction d'immeubles standards. réduite et l'opacité relative des produits immobiliers Cette opacité reflète le caractère privatif et spécifique des informations relatives à une transaction immobilière donnée, rendant plus difficiles les comparaisons avec d'autres biens équivalents. Cette opacité est souvent la source d'un avantage comparatif pour les parties qui disposent de cette connaissance spécifique. dans les métropoles de pays émergents où l'information est moins facilement accessible peuvent l'expliquer.

Prenons l'exemple de l'accès au foncier pour illustrer ce processus de commutation entre une sphère financière et des espaces urbains qui ne se rencontrent qu'après une intermédiation au long cours entre des acteurs aussi nombreux que variés, et qui négocient leurs ressources face à des investisseurs eux-mêmes dans l'obligation d'atteindre le territoire urbain pour réaliser leurs propres objectifs financiers. Partons pour cela du cas du couloir logistique de Cuautitlán Izcalli, au nord de la métropole de Mexico, très convoité par les investisseurs internationaux depuis 2000. Cet intérêt tient bien sûr à la demande des entreprises occupantes mais aussi au rôle des intermédiaires qui ont permis aux investisseurs internationaux d'accéder au foncier. Dans les années 1990, des promoteurs nationaux ont développé quelques parcs industriels sur cet axe routier important. à leur suite, Wal-Mart et d'autres multinationales de renom y ont installé des activités logistiques. Cette manifestation d'intérêt de la part de grandes entreprises mondialisées a favorisé la venue des investisseurs internationaux, arrivés à Mexico au début des années 2000, qui ont perçu Cuautitlán Izcalli comme une opportunité. Cependant, le foncier relevait en grande partie du statut des ejidos  Le statut des terres " ejidales " a été créé à la suite de la révolution mexicaine de 1910 dans le cadre du mouvement de restitution de la terre aux paysans. , terres agricoles détenues en commun par des familles rurales. Si la privatisation et la vente de ces terres sont autorisées depuis 1994, la procédure est longue et complexe avant d'obtenir un accord unanime d'une communauté propriétaire qui possède une terre transmise de génération en génération. Les investisseurs internationaux sont passés par des intermédiaires : après un an de travail de terrain, un petit promoteur mexicain s'est associé avec une communauté ejidale pour mettre des terrains sur le marché. Un autre promoteur, ayant pignon sur rue cette fois, est parvenu à obtenir une terre ejidale dans cette même municipalité tout en ouvrant son capital à des investisseurs internationaux. Ces deux promoteurs ont ainsi permis l'articulation entre des contraintes financières et celles liées aux spécificités locales du marché immobilier. Ils incarnent à ce titre un processus de commutation présent à Mexico qui repose sur un travail de mobilisation de ressources hétérogènes, de portée locale mais aussi de très longue distance. Ces tâches sont portées par des organisations plus ou moins formelles, ainsi que par des individus qui parviennent à mobiliser leurs réseaux sociaux, leurs connaissances personnelles, et qui arpentent la région métropolitaine pour repérer clients et terrains.

L'exemple de ce responsable du département foncier (land management) au sein d'un promoteur de première importance à Bangalore permet d'apprécier ce dernier point. Sa biographie révèle l'importance du carnet d'adresses et de l'inscription dans une société métropolitaine locale. Ce promoteur est issu d'une famille bangaloréenne qui s'est spécialisée dans la distribution de médicaments. Dans les années 1990, bénéficiant du réseau familial, il a lancé une chaîne de commerces de détail puis, pressentant une opportunité avec la politique d'ouverture économique, il a développé une activité d'importation de voitures, d'ailleurs sans succès. Profitant de l'avantage conféré par son carnet d'adresses, il s'est ensuite orienté vers le secteur immobilier qui connaissait alors son premier boom dans la seconde moitié des années 1990. Bien qu'il soit connu pour ses qualités d'entreprenariat, c'est surtout l'étendue de ses relations parmi les propriétaires, le personnel politique et le monde des affaires local qui lui permet de repérer les opportunités foncières.

Dans un entretien le 5 mars 2008, il expliquait : " Je connais beaucoup de propriétaires terriens originaires de Bangalore. J'ai un réseau d'amis très étendu, qui date de l'école, de ma carrière d'homme d'affaires et maintenant de ma nouvelle fonction ici. J'ai rencontré des gens dans des cercles très différents, et maintenu de bonnes relations avec des hommes d'affaires, des propriétaires [...]. Des relations politiques, tout le monde en a aujourd'hui, cela ne fait aucun doute, tout le monde est extrêmement bien connecté. C'est un petit monde en réalité. C'est nécessaire si l'on veut que les pouvoirs publics fassent avancer nos affaires. C'est aussi simple que ça en fait : je te connais et je peux utiliser tes ressources pour que tu obtiennes quelque chose pour moi. S'il se trouve que tu es bien connecté politiquement, alors tant mieux, je peux profiter de tes ressources. C'est important car une partie des propriétaires terriens sont des politiciens. On n'en a pas besoin pour toutes nos transactions, mais cela arrive parfois. Par exemple, nous achetons souvent du foncier auprès des pouvoirs publics [...], nos contacts sont donc précieux, lorsque nous devons aller dans un ministère faire une demande d'autorisation pour telle ou telle superficie de terrain, si l'on peut demander à un tel de bien vouloir regarder ce dossier avec bienveillance et d'essayer de faire ce qui est en son pouvoir pour le faire avancer. [...] L'argent est partout dans ce monde, [...] et l'argent circule parmi les acteurs de la filière immobilière. Mais cela ne suffit pas, c'est aussi une question de contacts. C'est votre capacité à utiliser les bons et loyaux services des uns et des autres qui compte pour faire des affaires. "

L'assemblage du foncier en parcelles de taille suffisante, en particulier dans des pays où les titres de propriété font souvent l'objet de contestation, constitue une compétence que seuls des spécialistes locaux maîtrisent. D'où le recours à des intermédiaires qui sont capables d'obtenir, y compris parfois par l'usage de la force, l'adhésion des propriétaires et la clarification des titres de propriété et des droits d'usage auprès des autorités locales. D'une manière générale, dans un système politico-administratif où la corruption est ouvertement reconnue par les interlocuteurs économiques, le système d'intermédiation local est utilisé pour faciliter l'arrivée d'investisseurs institutionnels qui sont moins enclins à gérer directement ce type d'arrangements. Dans le cas de Bangalore, les budgets des projets immobiliers incluent des frais divers (miscellaneous expenses), des frais d'études préalables ou des versements d'honoraires auprès de prestataires, autant de lignes qui facilitent le transfert de capitaux vers d'autres intervenants économiques, voire, d'après nos entretiens, auprès du personnel administratif et politique impliqué dans les transactions à un stade ou à un autre de leur avancement.

Au total, peu importe le degré de globalisation des investisseurs, c'est à l'issue de tâtonnements et de négociations avec les sociétés constituant le territoire visé que le capital collecté sur les marchés internationaux atterrit effectivement dans un projet immobilier donné. Ceci repose sur des facilitateurs, des systèmes d'acteurs plus ou moins institutionnalisés qui disposent de connaissances et de ressources capables de rendre l'espace urbain accessible aux gestionnaires de fonds en réduisant les coûts d'entrée et d'accès à une information spécifique toujours élevés.

Sélectivité et nouveaux rapports de force au sein des métropoles

Certes les investisseurs internationaux passent par un processus de commutation qui " filtre " leur action ; toutefois, leur montée en puissance pose la question de leur impact tant sur les marchés immobiliers que sur la ville qu'ils contribuent à façonner. La recherche peine, pour des raisons de positionnement scientifique et de difficultés méthodologiques, à mesurer les effets directs et indirects des investissements internationaux sur la fabrique des métropoles. Tout d'abord, l'intérêt pour la financiarisation de l'urbain est encore discret. Ensuite, les régions urbaines sont des systèmes socio-spatiaux complexes sur lesquels on ne peut tester, comme on le ferait en laboratoire, telle ou telle variable explicative des processus en cours. Nous proposons ici quelques pistes d'analyse qui permettent de commencer à appréhender cet impact spécifique à la fois sur la construction physique des régions urbaines, mais aussi sur leur représentation et les rapports de force, notamment politiques, qui s'y jouent. Notre hypothèse sous-jacente est que la financiarisation travaille toutes les dimensions de l'urbain, depuis la forme physique jusqu'à l'évolution de la gouvernance métropolitaine, devenant ainsi un objet central pour une analyse du développement urbain durable.

Des investisseurs hypersélectifs. Les principales villes des pays industrialisés et émergents concentrent la majorité des investissements en immobilier d'entreprise réalisés par les investisseurs institutionnels internationaux. Les classements proposés par les agences de conseil international révèlent une géographie particulièrement sélective qui réduirait, selon le degré de finesse des analyses, le monde " utile " pour les investisseurs en immobilier à quelques centaines, voire à une cinquantaine, de villes. Le conseiller international en investissement immobilier de CB Richard Ellis restreint certaines de ses analyses à un indice Global 50, à partir notamment de la variation des coûts d'occupation des locaux (cf. carte 3), soit une " géographie des opportunités " extrêmement sélective. En réalité, une logique de dispersion accompagne celle de concentration. Suivant une tendance du capitalisme à incorporer de manière permanente de nouveaux territoires pour assurer la résolution de ses contradictions internes16, les investisseurs sont sans cesse à la recherche de nouvelles opportunités, par exemple dans des villes de rang inférieur, que ce soit hors des grandes zones métropolitaines d'Inde au profit des villes secondaires comme Mysore ou Mangalore, ou bien dans des métropoles de seconde zone de certains pays développés, par exemple avec les villes dites " en région " dans le cas français (Lyon, Nantes, Marseille, etc.).

Cette stratégie d'investissement peut être répliquée à toutes les échelles géographiques (monde, continent, état, intra-régional). Il s'agit de sélectionner des espaces qui disposent de marchés suffisamment importants en volume pour garantir une liquidité relative, d'une industrie du conseil en immobilier répondant à des standards dits internationaux et enfin d'une législation nationale favorable. Tout cela n'est pas sans démontrer des formes de mimétisme que certains auteurs expliquent par la diffusion des mêmes outils de comparaison et des mêmes bases de données19. En d'autres termes, la concentration spatiale des investissements dans quelques pôles au sein des espaces métropolitains dépendrait au moins autant des prises de décision des investisseurs internationaux que des économies d'agglomération observées dans la géographie économique contemporaine, comme nous avons pu le voir avec l'exemple du corridor industriel de Cuautitlán Izcalli à Mexico.

Prenons le cas de la région urbaine de Bangalore. Plébiscitée par les multinationales du monde entier pour sa main-d'œuvre qualifiée et bon marché, la demande en immobilier d'entreprise moderne y connaît une croissance qui, malgré une évolution cyclique (crise de la seconde moitié des années 1990, crise de 2007-2009), n'en reste pas moins exponentielle. Bangalore fait régulièrement partie des cinq métropoles du monde qui construisent le plus grand nombre de mètres carrés d'immobilier d'entreprise, aux côtés de Londres ou New York. Traditionnellement, le développement reposait sur des partenariats entre des notables locaux propriétaires fonciers et des promoteurs régionaux, avec le soutien du crédit des banques. Les projets immobiliers plus récents bénéficient en plus du financement des investisseurs internationaux qui ont profité de l'ouverture des frontières indiennes en 2005. Des fonds opportunistes puis de grands investisseurs institutionnels internationaux comme les banques, les assureurs et les fonds de pension contribuent à façonner la géographie intra-régionale. Ils privilégient quelques quartiers précis, voire un quadrant, non sans suivre des effets de mode impulsés par des acteurs locaux, à commencer par les quartiers d'affaires centraux (autour de M. G. Road ou de Koramangala) puis des pôles plus périphériques, en particulier dans le quadrant sud-est reliant les deux grands parcs d'activités d'Electronic City à Whitefield.

Ce mimétisme des investisseurs internationaux ne se limite pas au choix des emplacements mais s'applique également au type de projets qu'ils sélectionnent. Tous les immeubles construits avec des capitaux internationaux répondent à des standards dits " internationaux ", et tendent de surcroît à privilégier de grands projets en raison du volume élevé de capitaux à investir. à Bangalore, ce sont les projets qui offrent des rendements très élevés (autour de 25 % de taux de rendement interne), des hôtels cinq étoiles, des immeubles de bureaux de classe A ou des campus dédiés à des entreprises occupantes de prestige, qui ont été choisis. à Mexico, où le rendement attendu est moindre, les parcs logistiques dans lesquels les investisseurs institutionnels s'engagent répondent aussi aux plus hauts critères de qualité, de sécurité et d'entretien, et les immeubles de bureaux qu'ils recherchent sont également tous de classe A. En schématisant, et par référence aux discours des brochures des promoteurs, toutes ces métropoles sont conçues pour appartenir à une " classe mondiale ". Ce qui n'empêche pas (à l'aune du couple risque-rendement) de permettre toute une palette de choix, selon que l'investisseur préfère opter pour une stratégie opportuniste ou plus conservatrice. On peut aussi bien investir dans un gratte-ciel à haut risque en raison d'une localisation inédite - c'est le cas par exemple de la Torre Mayor à Mexico - que dans un parc industriel classique d'un sous-marché régional déjà bien connu - comme celui, évoqué plus haut, du corridor de Cuautitlán Izcalli en 2009. Cependant, dans l'ensemble, et au risque d'une généralisation qu'il conviendrait de préciser, il nous semble que cet immobilier ne répond finalement qu'à la partie la plus solvable de la demande régionale. Les entreprises à pouvoir d'achat réduit, voire des pans entiers d'activités (industries locales à croissance constante mais lente, secteur informel), ont intérêt à se tourner vers d'autres investisseurs pour financer l'espace nécessaire à leur développement, et au pire sont contraintes de subir les conséquences d'une concurrence foncière perdue d'avance sans intervention publique. En d'autres termes, le processus de commutation à l'œuvre s'accompagne d'une grande sélectivité des lieux " utiles ", et laisse de côté toute une géographie urbaine qui ne participe pas de l'accumulation de ce capital " global ". Il s'agit de manière visible des campements précaires des travailleurs du bâtiment qui s'étendent aux pieds des immeubles qu'ils construisent, mais c'est aussi et bien sûr des quartiers d'habitat populaire qui restent hors des circuits de la ville financiarisée, sauf peut-être lorsque la qualité de leur localisation attise la convoitise des promoteurs et des hedge funds qui les soutiennent. L'analyse de la commutation qui s'opère en contrepoint, depuis les gestionnaires de fonds jusqu'aux projets immobiliers concrets, avec toute la chaîne d'intermédiaires qui s'y affairent, fournit une explication sur la fameuse dualisation urbaine dont les tendances s'observent dans les pays d'industrialisation ancienne comme dans les villes des pays émergents. à Bangalore, la filière de promotion immobilière et d'investissement crée des condominiums de piscines alors que des populations modestes doivent se satisfaire d'un point d'eau pour 800 familles7, ou encore les équipe de climatisateurs fonctionnant sur générateurs auto-alimentés, tandis que le reste de la ville fait face à des coupures d'électricité chaotiques.

L'influence sur les façons de faire de l'immobilier.

Bangalore, mégapole multipolaire

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Mexico | De la métrople à la mégapole

La vallée de Mexico est devenue une tête de pont économique pour tout le pays. Un taux de croissance démographique soutenue depuis les années 1950 l'amène à héberger plus de 22 millions d'habitants en 2009. L'organisation spatiale s'en ressent et la ville déborde aujourd'hui du District fédéral pour envahir deux Etats voisins.
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Exemples d'investisseurs transnationaux financiers

Sources : Revue de la presse économique par Ludovic Halbert, 2009 ; analyse du site de l'AMFII (http://amfii.com.mx/) par Louise David, 2009.

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La ville, espace d'investissement

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Explosion de la bulle immobilière

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Portefeuille de MRP dans la vallée de Mexico en 2009

Source : Élaboration des auteurs à partir du site de MRP (www.mrp.com.mx).

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Les cinq modalités de l'investissement immobilier

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Les 50 villes les plus chères du monde

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